纽约第二套房税（pied-a-terre）细则：谁交多少

纽约市对第二套房推出的新税，可能将令不少高端豪华公寓业主的房产税负大幅上升。州立法者已通过针对非主要居住的税种，以帮助弥补城市预算缺口。

该税也被称为 pied-a-terre tax，将对价值 100 万美元或以上的第二套住房征收。预计可带来约 5 亿美元收入。

分阶段征收：2026-2027 起进入第一轮

据 CNBC 获取的税务细节，该物业税将分两个阶段生效。第一阶段覆盖税年 2026-2027 与 2027-2028。根据纽约市财政部门（Department of Finance）的估值，价值超过 100 万美元的公寓（condos）与合作公寓（co-ops）将适用该税。

税率分档如下：100 万至 300 万美元部分征收 4% 年税；300 万至 500 万美元征收 5.25% 年税；500 万美元以上征收 6.5% 年税。

尽管名义税率看起来较高，专家表示由于城市沿用较为陈旧的评估与估值体系，往往对房产估值明显偏低，从而降低实际税负。专家指出，城市估值有时仅为真实市场价值的 10% 或更低。

城市并非立即全面改写体系，而是会依据预算文件逐步更新估值与对应税费。从 2028-2029 税年开始，房产价值将基于可比成交价格（comparable sales）来确定。随着估值可能显著上调，税率也将相应下调以做平衡。

预算方案显示，在估值调整后：500 万至 1500 万美元适用 0.8% 税率；1500 万至 2500 万美元适用 1.05% 税率；2500 万美元以上适用 1.3% 税率。

“这非常复杂，”纽约房产税律师 Robert Pollack 表示。

在纽约市市长 Zohran Mamdani 发布一段展示肯·格里芬（Ken Griffin）顶层公寓的视频后，格里芬成为该税的“代言人”。格里芬随后回应，表示未来可能通过撤出纽约业务与工作岗位进行反击。

根据 CNBC 的测算，在新税条件下，佛州税务居民身份的格里芬，曼哈顿房产税账单预计将超过三倍。

格里芬于 2019 年以 2.38 亿美元购入位于 220 Central Park South、面积约 2.4 万平方英尺的顶层公寓。然而政府记录显示，城市对该公寓估值仅为 1550 万美元。根据城市记录，他在 2026-2027 税年对应的房产税为 858,332 美元。

在 pied-a-terre tax 的前两年里，格里芬的房产税预计将超过翻倍，达到约 187 万美元。进入 2028-2029 税年后，预计将增加至略低于 400 万美元。

此外，格里芬还购买了两套位于 740 Park Ave 的公寓，合计成交额为 8300 万美元（据报道）。从 2028 年起，这些单元的税负预计为 110 万美元，使他在曼哈顿所有房产的总房产税超过 500 万美元。

尽管城市官员认为富裕人群“负担得起”，但房地产经纪与税务律师认为，实际冲击带来的“贴纸价格”效应会很明显。Pollack 表示：“我的所有客户已经觉得他们缴得太多了。这些数字很重要。我不在乎你多富有。”